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02/11/2022
Si l'investissement locatif attire de plus en plus, il est désormais bien connu que de solides compétences en gestion locative sont nécessaire pour rentabiliser son bien. Les pièges sont nombreux et trop de propriétaires débutants commettent des erreurs qui leur coutent parfois très cher.
Comment gérer un locataire qui ne paye pas son loyer ? Comment régulariser correctement les charges ? Quelle est votre responsabilité en cas de sinistre ?  Voici quelques exemples de questions auxquelles mieux vaut connaitre les réponses. Vous avez besoin d'un éclairage ? 
Erreur n°1 - Manquer de régulariser les charges En tant que propriétaire, vous recevez généralement tous les trimestres les appels de charges de votre bien. Et c’est bien vous qui les payez directement à votre syndic de copropriété. Cependant, votre locataire, c’est-à-dire la personne profitant réellement de votre bien, doit vous en rembourser une grande partie (environ 80%).En tant que propriétaire, vous faites payer les charges locatives à votre locataire en deux temps. Tout d’abord tous les mois en plus du loyer. Il s’agit de provisions sur charges que vous avez précisées dans votre bail. C’est une avance que vous fait le locataire qui correspond à une estimation des dépenses réelles qui vont être engagées au cours de l’année. Ensuite, via la régularisation annuelle de ces charges. C'est-à-dire le calcul de la différence entre les provisions et les dépenses réelles. Un mois avant la date de régularisation officielle vous devrez envoyer à votre locataire un décompte précis de ses charges locatives. Ce document formel doit préciser chaque poste de dépense en distinguant lesquels sont imputables au propriétaire et lesquels sont imputables au locataire. Il permet de calculer la différence entre les coûts réels et les provisions. Si elles sont inférieures au montant exact engagé, vous pourrez demander un complément. A l’inverse, si les provisions ont été trop généreuses, vous devrez reverser le trop perçu à votre locataire. 
Erreur n°2 - Oublier de réviser le loyer chaque année. En tant que propriétaire, si vous avez bien pensé à prévoir une clause dédiée dans votre bail, vous êtes en droit de réviser votre loyer à un rythme annuel sur la base d’un Indice de Référence des Loyers dit “IRL”. Attention, il va encore une fois falloir être rigoureux pour tirer le meilleur de votre révision. En effet, il faut savoir qu’elle n’est pas rétroactive. Ainsi si la date de révision indiquée dans votre bail est passée de plusieurs mois lorsque vous communiquez à votre locataire le montant de son loyer révisé, il ne sera en aucun cas tenu de “rembourser” la différence sur les mois précédents.
Erreur n°3 - Ne pas réagir correctement en cas d’impayés A partir de 24h de retard sur le paiement d’un loyer, vous êtes en droit de relancer votre locataire. Voici ce que nous préconisons comme marche à suivre systématique:
 Chaque jour compte, ne perdez pas de temps
.• 24h de retard : relance de votre locataire à l’amiable par SMS et mail•
5ème jour de retard : 2ème relance de votre location à l’amiable par SMS et mail•
10ème jour de retard : 3ème relance à l’amiable de votre locataire par SMS, mail et également lettre simple. 1ère relance de ses garants sous le même format.•
15ème jour de retard : 4ème et dernière relance à l’amiable de votre locataire avant mise en demeure par SMS, mail et également appel téléphonique.•
20ème jour de retard : mise en demeure de votre locataire et de ses garants avant commandement d’huissier, par SMS et lettre recommandée avec avis de réception.
Erreur n°4 - Ne pas déclencher son assurance GLI dans les temps. Si vous avez pris la sage décision de souscrire une assurance GLI lors de la signature de votre bail, bravo!  Lors de votre déclaration, vous devrez être en mesure de fournir une copie datée de la mise en demeure transmise à votre locataire. Une fois votre demande acceptée par votre assureur, il déclenchera une procédure de recouvrement. Il vous remboursera également du montant des loyers et des charges à partir du troisième mois qui suit le premier mois d’impayé : plus tôt vous ferez votre mise en demeure, plus tôt vous pourrez prévenir votre assurance, plus tôt vous serez indemnisé.
Erreur n°5 - Méconnaître sa réelle responsabilité en cas de sinistre. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes dans l’obligation de délivrer à votre locataire un logement décent ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé. Il est de votre responsabilité d’assurer toutes les réparations qui conditionnent un maintien dans un état vivable de votre bien, en dehors de celles imputables à votre locataire. A la signature, votre locataire s’engage de son côté à entretenir les lieux (et les équipements dans le cas d’un meublé) tels qu’ils ont été mentionnés dans le bail. Il est en effet de sa responsabilité d’effectuer de menues réparations spécifiques, nommées “réparations locatives” dont la liste a été définie par un décret officiel et par la jurisprudence. Ce sujet n’est pas à prendre à la légère et il est important de clarifier les obligations de votre locataire en la matière dès la signature du bail pour éviter tout quiproquo ou manquement. Vous pourriez sinon vous retrouver payer de votre poche certaines réparations ou frais d’entretien qui ne vous sont en réalité pas imputables.
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